Modelo de contrato de aluguel residencial
O contrato de aluguel organiza a relação entre quem tem o imóvel e quem vai morar nele: valor, vencimento, prazo, garantia e como o imóvel deve ser devolvido. Sem isso por escrito, cada desentendimento vira palavra contra palavra.
A locação residencial é regida pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91). Ela não exige uma fórmula rígida, mas trata alguns pontos como inegociáveis: as garantias permitidas, os deveres mínimos de cada lado e as regras de prorrogação e retomada. Um contrato que ignora esses limites perde força na hora em que você precisaria dele.
O modelo abaixo segue o template de Locação Residencial do FacilitaContrato. Você preenche as partes, o imóvel, o valor, o prazo, o reajuste, a garantia e a regra sobre animais — e o contrato sai pronto em PDF.
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Criar meu contratoQuando usar este contrato
- Você vai alugar um apartamento ou casa para moradia, direto com o inquilino, sem imobiliária.
- Você é inquilino, recebeu um contrato genérico da internet e quer saber o que está assinando.
- A locação venceu, o inquilino continuou no imóvel e vocês querem formalizar de novo, com valores atualizados.
- Você vai alugar para um parente ou conhecido e, mesmo com a confiança, quer as responsabilidades por escrito.
- Você tem alguns imóveis alugados e quer padronizar os contratos, com o mesmo reajuste e a mesma garantia.
- A garantia vai mudar: o fiador saiu, ou vocês vão migrar para seguro fiança.
Cláusulas essenciais
Prazo da locação
Define por quantos meses a locação vale e quando começa. Contratos de 30 meses ou mais e de menos de 30 meses seguem caminhos diferentes de retomada.
Valor do aluguel e vencimento
Fixa o valor mensal, o dia do vencimento e o que incide em caso de atraso. Vencimento vago torna quase impossível caracterizar a mora do inquilino.
Reajuste anual
Indica qual índice corrige o aluguel a cada doze meses: IGP-M, IPCA ou INPC. Sem índice, todo aumento vira negociação do zero.
Garantia da locação
Escolhe uma única modalidade: caução, fiador ou seguro fiança — ou nenhuma, com aluguel antecipado. A lei permite só uma por contrato.
Conservação e obrigações das partes
O inquilino deve morar no imóvel, conservá-lo, não fazer obras sem autorização escrita e devolvê-lo como recebeu. O locador deve entregá-lo em condições de uso e responder por defeitos anteriores.
Rescisão e multa por devolução antecipada
Estabelece o aviso prévio de 30 dias e a multa proporcional ao tempo que faltava. Quem sai no décimo mês não paga o mesmo que quem saiu no primeiro.
O que a lei diz
Cada cláusula do modelo responde a um artigo da Lei do Inquilinato. Os links levam ao texto oficial no Planalto, para você conferir.
Durante o prazo do contrato, o locador não pode retomar o imóvel. O inquilino pode devolvê-lo antes, pagando a multa combinada proporcionalmente ao período cumprido — nunca a multa cheia.
Ler o texto oficial (Lei do Inquilinato)Deveres do locador: entregar o imóvel em estado de servir ao uso, garantir o uso pacífico durante a locação, manter sua forma e destino e responder por vícios ou defeitos anteriores.
Ler o texto oficial (Lei do Inquilinato)Deveres do inquilino: pagar aluguel e encargos em dia, usar o imóvel para o fim combinado, tratá-lo com o mesmo cuidado que teria com um imóvel seu e restituí-lo ao final.
Ler o texto oficial (Lei do Inquilinato)O locador pode exigir caução, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo. O parágrafo único é categórico: mais de uma modalidade no mesmo contrato é nula.
Ler o texto oficial (Lei do Inquilinato)Salvo cláusula em contrário, a garantia vale até a efetiva devolução do imóvel, mesmo que o contrato já esteja prorrogado por prazo indeterminado.
Ler o texto oficial (Lei do Inquilinato)Em contratos escritos de 30 meses ou mais, a locação termina no fim do prazo, sem aviso. Se o inquilino ficar mais de 30 dias sem oposição do locador, ela se prorroga por prazo indeterminado.
Ler o texto oficial (Lei do Inquilinato)Erros comuns que geram problema
Exigir fiador e caução ao mesmo tempo
O art. 37 permite apenas uma modalidade de garantia por contrato, sob pena de nulidade. Acumular duas derruba a garantia inteira e deixa o locador sem proteção.
Multa de rescisão cheia, sem proporcionalidade
Cobrar três aluguéis de quem saiu faltando um mês contraria o art. 4º, que manda calcular a multa proporcionalmente ao período cumprido. A cláusula é reduzida em juízo.
Assinar sem vistoria e sem descrever o imóvel
O inquilino deve devolver o imóvel como recebeu — mas, se ninguém registrou como ele estava, não há como provar o que era dano preexistente. Descreva o imóvel e guarde fotos datadas.
Deixar prazo e prorrogação no vago
O art. 46 trata contratos de 30 meses ou mais de um jeito e o art. 47 trata os mais curtos de outro. Escolher o prazo por acaso é escolher por acaso a regra de saída.
Perguntas frequentes
Contrato de aluguel precisa ser registrado em cartório?
Não. O contrato é válido e exigível entre as partes sem registro ou reconhecimento de firma. O registro em cartório é opcional e serve para produzir efeitos perante terceiros, como na venda do imóvel durante a locação. Para cobrar aluguel ou pedir despejo, basta o contrato assinado.
Pode aumentar o aluguel antes de 12 meses?
Não. O reajuste só pode ocorrer a cada doze meses, contados do início do contrato ou do último reajuste; em prazo menor, é nulo. O que varia antes disso são encargos como condomínio e IPTU, que não são o aluguel.
Contrato de aluguel sem fiador é válido?
É válido. O art. 37 diz que o locador pode exigir garantia — não que é obrigado. Sem garantia, a lei permite cobrar o aluguel antecipadamente; também dá para usar caução ou seguro fiança no lugar do fiador. O modelo cobre as quatro situações.
Qual o prazo ideal de um contrato de aluguel residencial?
Trinta meses é o padrão de mercado por um motivo jurídico. Pelo art. 46, contratos escritos de 30 meses ou mais terminam no fim do prazo e o locador retoma o imóvel sem justificar. Abaixo disso, o art. 47 prorroga a locação por prazo indeterminado e limita a retomada às hipóteses da lei.
O que acontece quando o contrato vence e o inquilino continua no imóvel?
Se ele ficar mais de trinta dias sem que o locador se oponha, a locação se prorroga por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas — é o § 1º do art. 46. Não é preciso contrato novo, mas as regras de encerramento passam a ser as da prorrogação.
O fiador continua responsável depois que o contrato se prorroga?
Em regra, sim. O art. 39 estabelece que, salvo disposição em contrário, a garantia se estende até a efetiva devolução do imóvel, mesmo com a locação já prorrogada por prazo indeterminado.
A caução precisa ser devolvida corrigida?
Sim. A caução é devolvida ao fim da locação com correção, descontados eventuais débitos de aluguel, encargos ou danos ao imóvel. Retê-la sem apontar quais débitos justificam a retenção costuma acabar em ação de cobrança.
O contrato pode proibir animais de estimação?
Pode, e o modelo permite escolher entre permitir ou proibir. Vale saber que proibições genéricas vêm sendo relativizadas pelos tribunais quando o animal não causa incômodo nem risco aos vizinhos. Ao permitir, o modelo atribui ao inquilino os danos causados.
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Este conteúdo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico profissional.